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was ist das ...

Mag. Alexander Meixner | 14. März 2022 | Wirtschaft & Steuern

Mit dieser Serie/Rubrik wollen wir dem interessierten Leser Begriffe aus der Finanzwirtschaft näher -bringen, um für etwaige Kundenfragen gewappnet zu sein. Frei nach dem Motto: „Was wir wissen, ist ein Tropfen; was wir nicht wissen, ein Ozean.“
Sir Isaac Newton


Wohnungseigentümergemeinschaft
Eigentum im Sinne des ABGB ist das umfassendste dingliche Recht an einer Sache, über diese nach Willkür zu verfügen und jeden anderen davon auszuschließen. Es gilt in diesem Zusammenhang das Allein- vom Miteigentum zu unterscheiden. Normalerweise hat nur eine Person, die auch verfügungsberechtigt ist, das alleinige Eigentum an einer Sache. In einigen Fällen können jedoch mehrere Personen Eigentümer derselben Sache sein. Man spricht dann auch von einem gemeinschaftlichen Eigentum, das sich in Gesamthandeigentum und Miteigentum gliedern lässt.

Gesamthandeigentum versus Miteigentum
Von Gesamthandseigentum spricht man im Privatrecht, wenn das Eigentumsrecht mehreren Personen gemeinsam zusteht. Es ist also jede Person für sich Eigentümer der ”ganzen” Sache. „Jedem gehört alles“, man ist nicht Eigentümer eines ideellen Bruchteils. Keiner der Gesamthandeigentümer kann über seinen Anteil allein verfügen, sondern alle Beteiligten müssen jeweils gemeinschaftlich handeln. Gesamthandeigentum ist beispielsweise bei einer Personengesellschaft gegeben.

Beim Miteigentum ist das Eigentum nach Quoten – beispielsweise in Viertel oder Achtel – aufgeteilt. Diese Form des Eigentums kann entweder durch Gesetz, durch letztwillige Verfügung oder durch Vertrag entstehen.

Zu beachten ist, dass beim Miteigentum, das Recht geteilt wird und nicht die Sache selbst. Jeder Miteigentümer kann somit über den ihm zustehenden Teil allein verfügen. Wenn eine Person von einem Miteigentümer seinen Teil erwirbt, wird dieser auch nur Miteigentümer. Falls jedoch das volle Eigentumsrecht an der Sache, die im Miteigentum steht, auf einen anderen übertragen werden soll, bedarf es der Übertragung aller einzelnen Anteile.

Wohnungseigentum als Sonderform des Miteigentums
In Österreich gibt es im Wesentlichen zwei Formen von gemeinschaftlichem Eigentum an unbeweglichen Sachen (Immobilien):

Zunächst das „ideelle Miteigentum“, das in einem bestimmten Prozentsatz einen ideellen Anteil an einer Liegenschaft repräsentiert, ohne das festgelegt werden könnte, dass bestimmte Teile der Liegenschaft bestimmten Eigentümern gehören. Die ideelle Miteigentümergemeinschaft entscheidet nach Mehr- oder Einstimmigkeitsprinzip über die Bewirtschaftung der Immobilie.

Die zweite Rechtsform, die bei Immobilien vorherrscht, ist das Wohnungseigentum. Der Wohnungseigentümer hat zwar ebenfalls einen ideellen Mieteigentumsanteil an einer Liegenschaft, dieser ist allerdings mit einem ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrecht über eine bestimmte Einheit im Haus. Eine solche kann eine Garage, ein Geschäftslokal oder eine Wohnung sein. Im Unterschied zum ideellen Miteigentümer kann der Wohnungseigentümer seine Einheit ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer vermieten oder verkaufen. Wohnungseigentum ist zusammengefasst das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.

Geraten schlichte Miteigentümer untereinander in Konflikt, bleibt als letzter Ausweg nur die Einbringung der Teilungsklage vor Gericht mit dem Ergebnis, dass die Liegenschaft versteigert oder Wohnungseigentum begründet wird. Im Wohnungseigentum verbietet das Gesetz die Teilungsklage. Den einzelnen Eigentümer stehen stattdessen eine Reihe von Minderheitsrechten zu, die darin bestehen, dass in strittigen Fragen das Gericht um Erlassung einer rechtsgestalteten Entscheidung angerufen werden kann. Auseinandersetzungen führen demnach nicht zur Zerschlagung der Miteigentümerschaft wie im schlichten Miteigentum.

Wohnungseigentümergemeinschaft
Jeder Wohnungseigentümer ist nicht nur berechtigt, seine Wohnung ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen, sondern er ist auch Miteigentümer der Gesamtliegenschaft. Eine solche besteht nicht nur aus den einzelnen Wohnungen, sondern auch aus Stiegenhäusern, Dächern, Fassaden, Heizungsräumen, Fahrradabstellplätzen, Müllräumen, Müllplätzen, Verkehrsflächen, Kinderwagenabstellplätzen etc. Bei diesen Teilen der Liegenschaft handelt es sich um sogenannte „allgemeine Teile“.

Zahlreiche Angelegenheiten in Zusammenhang mit Wohnungseigentum müssen gemeinschaftlich geregelt werden. Die Eigentümergemeinschaft hat das Recht, über die Liegenschaft zu bestimmen. Folgende Angelegenheiten sind z.B. üblicherweise von einer Eigentümergemeinschaft zu erledigen:
■ Durchführung von Reparaturen/Renovierungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
■ Festlegung der Höhe der Reparaturrücklage
■ Bestellung einer Hausverwaltung

Die Eigentümergemeinschaft ist im Hinblick auf die Verwaltung der Liegenschaft eine juristische Person und kann als solche Verträge abschließen (z.B. mit Handwerkern, mit Gebäudeversicherern, mit Reinigungsfirmen oder mit einer Hausverwaltung).

Als juristische Person benötigt die Eigentümergemeinschaft einen Vertreter, um nach außen hin auftreten bzw. handeln zu können. Grundsätzlich wird die Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter vertreten. Sobald ein solcher bestellt ist, handelt nur noch dieser im Namen der Eigentümergemeinschaft. Wurde kein Verwalter bestellt, kann die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft vertreten.

Die Mehrheit der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Eigentumsanteilen an der Liegenschaft. Das bedeutet, dass z.B. auch ein einziger Wohnungseigentümer die Mehrheit der Wohnungseigentümer darstellen kann, wenn er Eigentümer von mehr als der Hälfte der Liegenschaftsanteile ist.

Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher
Der OGH hat in einem Grundsatzurteil – 7 Ob 155/03z festgehalten, dass Wohnungseigentümergemeinschaften im Regelfall als Verbraucher einzustufen sind. Dies hat zur Konsequenz, dass die Regeln des Konsumentenschutzes – insbesondere der § 8 Bas 2 VersVG – auf die von der Gemeinschaft abgeschlossenen (Versicherungs-)Verträge anzuwenden sind.

Wohnungseigentümergemeinschaften sind unabhängig von der Größe Verbraucher im Sinne des KSchG, weil sie wirtschaftlich werthafte Leistungen nicht anbieten, sondern nachfragen. Weder ihre steuerliche Behandlung, noch eine Vertretung durch Hausverwalter ändert an der Verbrauchereigenschaft etwas. Nur wenn die Eigentümergemeinschaft ausnahmsweise eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübt, wie die Vermietung von ALLGEMEINEN Teilen der Liegenschaft und dafür eine Organisation erforderlich ist, kann die Gemeinschaft im Einzelfall Unternehmereigenschaft besitzen. Eine solche ist jedoch im Einzelfall zu prüfen.